正从类REITS向真正REITS过渡中

2018-02-14 03:36

  2018年网易经济学家年会夏季论坛将于8月26日在北京举行,届时,包括诺贝尔经济学奖得主托马斯·萨金特在内的经济学大咖将共议中国及世界经济问题。

  关于租金上涨的争论尚未结束,由原我爱我家副总裁胡景晖离职衍生出的一场“罗生门”将中介之争推向高潮。

  昨日(8月18日),胡景晖在朋友圈发布辞职声明,并在接受媒体采访时透露,遭遇公司“切割”,并透露左晖曾打给谢勇一个电话,说你能不能管一下胡景晖,如果管不住,链家将全面与我爱我家在舆论上开战。随后,事情反转,左晖现身说法,出示与谢勇的通讯和微信截图,自证清白。

  当日晚上,胡景晖与左晖通了一个时长30分钟的电话,他在朋友圈表示:感谢老左爆的料,让我和全世界进一步了解了很多信息。按老左的说法,原来在昨天我爱我家前董事长刘田和现董事长谢勇在合谋收拾一个呕心沥血18年的说了真话老臣,这注定成为了我爱我家历史上最黑暗的时刻。说明我的辞职是完全正确的。我只是不知道我爱我家的员工看了会怎么想?

  胡景晖更以迅雷不及掩耳之势,在今日(8月19日)上午,召开了个人离职发布会,就外界关注热点问题作出回应。

  除了行业之争外,这场发布会也让我爱我家版的“宫斗”浮出水面,一场离职大战,胡景晖似乎受了诸多委屈,不仅牵扯出左晖、谢勇、胡景晖三者谁到底在说谎的“罗生门”,还将我爱我家内部高管之间、股东与职业经理人之间的矛盾公开化。随着今日上午胡景晖的各种爆料,他选择相信左晖说法,那么谢勇是否又将正面回应?这点小编虽然好奇,但并不是最关心的。

  抛开个人恩怨和行业之争,租赁行业并不像房产交易行业,全面炒房之际,投资投机行为尽显,这个行业事关民生,对于租房者来说,皆是一场金钱付出有去无回的交易。因此,无论是资本的进入,还是对于房源的抢占,抑或是供需的失衡等,多种元素下造成的房租大幅上涨,皆是租客们不能承受之重。因此,对于中介机构或者是企业来说,如何找到一个合适的经营和盈利模式,既有利于自身发展,更需有利于行业的健康。

  据新浪财经报道,发布会现场,胡景晖表示,自如、蛋壳、相寓都挺努力,长租公寓这个词应该改一下叫住宅租赁运营。这其中有很多资本涌入,但不管什么样的资本都不能只为了赚钱,资本必须承担社会责任,如果资本挟持了许多企业,一定会跑偏。“我说了长租公寓爆仓,一定比p2p爆雷更厉害,这个一点也没错。我是在告诉政府,告诉同行,我们要老老实实地介入,不要看规模,一定要保证生意是安全的。”

  发布会上,胡景晖还表示:“北京市住建委的约谈很有必要,我对房租有三点建议,一是通过全国的住建系统,迅速建立全国房租指导价,指导价每个月以各种渠道向老百姓公布;二是如果有了指导价,出现了异常交易,老百姓可以向政府举报,如果是哄抬房价,严处;三是建议住建部和各地的住建委员、一行三会建立联合工作机制,严格监管进入到长租公寓的资本。

  就在因炮轰长租公寓抬高市场租金价格而离职的胡景晖举办个人离职新闻发布会的同时,自如CEO熊林也针对租金上涨及长租公寓行业做出了回应。

  关于近日租金上涨的原因,熊林从三方面予以解释,一是,从过去十年来看,北上深的走势都是春节上涨、短暂下行、七八月最高峰,九月进入下行,无一例外;二是,北京赛车官网投注过去三年,中国一线不同城市、不同区域、不同产品也呈现不同租金变化特点,一个巨量的市场,看点亦要观面,后续会由团队就此进行专门的深度报告分析;三是,租金与城市人口净流入、就业率、租房供应的总量、结构、质量最直接相关,以今天中国一线城市的租住供需看,已经完全进入市场化阶段。

  熊林表示,6年发展,租赁机构化占比也不足3%,自如在北京占比也不过8%。“这个行业本质应该是靠规模化、精细化、低成本运营驱动的低毛利行业,如果只有一个管理指标,就是出租率,30万间存量情况下,出租率降低一个点,月收入减少1500万;而提高出租率最管用的方法就是抑制出房价,所以六年来自如客户端的价格涨幅远低于市场整体涨幅。”

  随后,链家董事长左晖随后在其朋友圈表示:“昨晚和自如的伙伴们一起喝酒,我们都深深的理解社会的焦虑,也能够理解对自如的质疑,但把任何一种社会现象归咎于一种单方面的市场力量都是狭隘和不客观的。这个社会应该去鼓励那些积极正向踏实努力去做事的人,希望所有的自如同学如熊帅所言,不恋过往,不惧未来,坚定前行,创造价值。”

  值得注意的是,针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道,北京市住建委联合北京市银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”。

  约谈会明确要求,住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。与此同时,相关部门同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查,并提出“三严查”:严查不按约定用途使用融资资金的行为;严查哄抬租金扰乱市场的行为;严查不按规定进行租赁登记备案的行为。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称,约谈本质上是为促进市场健康发展,有助于长租公寓房源获取的规范。此次约谈提出很多原则性内容,对后续发展租赁市场有积极作用。预计今年下半年,包括中央和各地,会对长租公寓房源、租金、交易等进行管控,这也是落实“房住不炒”精神下的一个重要举措。

  就在同一天,我爱我家发布官方声明称,胡景晖炮轰长租公寓推涨房租,此言论是胡景晖在接受媒体采访时,媒体所节选的胡景晖个人对房屋租赁市场的看法,仅代表其个人态度,不代表公司观点。

  事实上,8月6日,我爱我家研究院发布的7月北京租赁市场报告,和胡景晖的观点相左。该报告指出,今年前7月,在两个租赁旺季的支撑下,北京的租金价格持续上行,但整体幅度保持平稳。从普租、相寓的租金涨幅来看,普租价格主要由个人交易决定,所以旺季到来时的上涨幅度更大。相寓(公寓运营)由机构统一运营,所以租期相对更长,租金价格也更加稳定。7月旺季过后,北京租赁市场供需关系转换,价格上升动力不足,租金价格下行趋势将加强。

  左晖也在朋友圈表示,对我爱我家这份报告内的观点基本都认同:1、房租是不是有异常的涨幅?还是季节性阶段性的波动?2、长租公寓通过对老旧房屋改造,提供更好的服务,是不是能够满足新时代下年轻人的新需求,从而更好的实现租购并举?3、相比于分散式的C2C租赁方式,长租公寓是不是价格波动更小,更稳定?

  “这个市场较大,多容纳一家长租公寓也没问题。长租公寓房源收储事件也是新出现的现象,各类批评声和建议都会出现,需长租公寓企业积极对待,取长补短、合规经营、共同发展,从而搭建良好的生态圈。”严跃进表示。

  事实上,在“房住不炒”的政策风向下,目前排名前三十的房企中,至少有三分之一已涉足长租公寓,其背后不乏政策端的支持和需求端展现出蓝海的吸引力。业内称,如今的长租市场就像两年前的众创空间,以及一年前的特色小镇,各路资本都进来了。不管是圈地需要,还是资本催生,很多企业还没有梳理清晰,便开始规模扩张。

  一经营长租公寓品牌的业内人士称,长租公寓首先需要自己“玩”明白,才可以复制扩张,否则会面临相关风险。“如果杠杠用的特大,同时经营出现问题,出租率、租金差表现不好,相当于边跑边失血,就有可能面临资金断裂的风险。”不过,上述人士也坦言,这或许是很多企业没有办法的竞争策略,“可能某个阶段是以规模为王的,即便运营很差。如果连基础的规模也没有,可能就失去在资本市场寻求资金支持的机会。”

  在长租公寓风口下,残酷的洗牌也在同时进行。去年一年,包括GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等几个长租公寓品牌因经营不善而退出市场。还有一些公寓选择被并购,例如深圳的V客青年公寓被魔方公寓并购。

  事实上,运营和盈利模式仍是长租公寓普遍存在的难题。来自贝壳研究院的《集中式长租公寓白皮书》显示,有产权证的物业,无论是售价还是租赁成本在近两年攀升明显,热点城市普遍年均涨幅在30%以上,在市场租金增幅不大的情况下,本就不高的租金回报率持续走低。市场租金回报率尚可的物业,比如,前几年低成本拿房的项目,存在业主毁约风险。而工厂、城中村等合法性存在缺陷的项目,后续经营尤其是政府监管方面存在风险,投资回报周期也不稳定。

  贝壳研究院院长杨现领曾指出,第一个5万级别的门槛是最难跨越的,这也是为什么95%的品牌公寓企业规模都小于这一量级的原因。同时,这一量级也是大量企业的“死亡陷阱”,扩张过快,试图快速突破,特别是高杠杆驱动的扩张,基本都要以死亡为代价。

  问题在于,长租公寓如何盈利,如何找到真正的蓝海?“这是品牌加资本的行业,不是简单装修与物业管理,未来要拼的还在于品牌与特色。”业内人士指出,开发商一直在为家庭盖房,而租赁者更多的是年轻、单身群体,目前产品供应侧,针对这一群体的居住产品是稀缺的。

  长租公寓与资本的关系密不可分。作为“重资产”的长租公寓,资产证券化普遍被认为是未来的一条出路。不过,细究下来,我国的REITS尚处在初级阶段,正从类REITS向真正REITS过渡中,仍存在部分问题亟待解决。业内人士称,我国的类REITs如果要发展成为真正的REITs需要政策的多重补给、明晰化,重中之重是建立良好的税收和法治环境。

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